Denúncia do Contrato de Arrendamento: Como e Quando
Como terminar um contrato de arrendamento em Portugal. Prazos de pré-aviso para inquilino e senhorio, regras NRAU e o que acontece se sair antes.
Sair de uma casa arrendada não é apenas “entregar as chaves”. A lei portuguesa (NRAU — Lei 6/2006 e Código Civil art. 1098 e segs.) define com clareza quem pode denunciar, quando, e com que pré-aviso.
Denúncia pelo inquilino — contrato com prazo certo
A regra do terço (CC art. 1098.º n.º 3):
- O inquilino só pode denunciar depois de cumprido 1/3 do prazo contratual.
- Se o contrato for de 3 anos, só após 12 meses.
Se denunciar antes desse ponto, mantém-se obrigado às rendas até completar 1/3 do prazo.
Pré-aviso mínimo
| Duração do contrato | Pré-aviso |
|---|---|
| Inferior a 1 ano | 60 dias |
| De 1 a 6 anos | 90 dias |
| Igual ou superior a 6 anos | 120 dias |
O pré-aviso deve ser feito por carta registada com aviso de receção.
Denúncia pelo inquilino — contrato sem prazo (duração indeterminada)
Pode denunciar a qualquer momento, com pré-aviso de 120 dias.
Oposição à renovação
Se o contrato vai renovar e quer sair no fim do prazo, o pré-aviso depende da duração:
- Contrato < 6 anos: pelo menos 120 dias antes do termo
- Contrato ≥ 6 anos: pelo menos 240 dias antes do termo
Não basta avisar verbalmente — também precisa de carta registada.
Denúncia pelo senhorio
Muito mais restrita. As principais vias:
- No fim do prazo contratual, com oposição à renovação (mesmos prazos acima).
- Para habitação própria ou de descendente em 1.º grau — exige pré-aviso de 2 anos e cumprimento de várias condições (proprietário há > 2 anos, sem outra habitação na mesma área, etc.).
- Por resolução (incumprimento do inquilino) — falta de pagamento de 3 ou mais rendas, uso indevido do imóvel, etc.
A “denúncia livre” pelo senhorio durante a vigência do contrato não existe no arrendamento habitacional.
Resolução por incumprimento do senhorio
O inquilino pode resolver o contrato sem pré-aviso quando há falhas graves do senhorio (obras urgentes não feitas, privação de uso, etc.). Recomenda-se sempre formalizar por carta registada e, idealmente, consultar advogado antes.
Caução, contas e estado do imóvel
Ver o artigo sobre caução no arrendamento para regras de devolução. No momento da saída:
- Marque uma vistoria conjunta documentada (fotos + ata assinada).
- Apresente recibos de água/luz/gás liquidados.
- Solicite a devolução da caução por escrito, com IBAN.
Fontes: Código Civil art. 1097.º a 1101.º; Lei 6/2006 (NRAU). Conteúdo educativo, não substitui aconselhamento jurídico. Verificado para 2026.