Caução no Arrendamento: Limites, Devolução e Direitos

A caução (também chamada de depósito ou garantia) é a quantia que o inquilino entrega ao senhorio à entrada para cobrir eventuais danos ou rendas em falta. A lei portuguesa não fixa um teto absoluto, mas o costume e a jurisprudência limitam o que pode ser exigido.

Quanto pode ser pedido?

Não existe um valor máximo legal expresso no Código Civil. Na prática:

• O standard de mercado é 2 meses de renda (1 mês de caução + 1 mês adiantado).
• Acima de 3 meses começa a ser abusivo e dificilmente sustentável em tribunal.
• Para inquilinos com fiador, é comum o senhorio dispensar caução ou pedir apenas 1 mês.

Como deve ser tratada

A caução continua a ser propriedade do inquilino. O senhorio é apenas o depositário. Boas práticas:

1. Comprovativo escrito — recibo discriminando o montante e a finalidade.
2. Conta separada — alguns contratos especificam que a caução fica numa conta dedicada (não obrigatório por lei, mas recomendado).
3. Rendimento — se o contrato for omisso, juros eventualmente gerados pertencem ao inquilino.

Devolução no final do contrato

A caução deve ser devolvida em prazo razoável (interpretado pelos tribunais como até 30 dias após a entrega das chaves), descontados:

• Danos no imóvel além do desgaste natural
• Rendas ou despesas em atraso
• Faturas de água/luz/gás não liquidadas pelo inquilino

O que NÃO pode ser descontado

• Pintura “porque sim” no final do contrato (só se houver danos comprovados)
• Limpeza profissional (a menos que o imóvel esteja em estado anómalo)
• Desgaste de eletrodomésticos com uso normal
• Substituição de móveis usados

Vistoria de entrada — proteja-se

Antes de assinar o contrato, faça (ou exija) um auto de vistoria:

1. Fotografias datadas de cada divisão (incluindo eletrodomésticos e paredes).
2. Lista escrita de defeitos preexistentes assinada por ambas as partes.
3. Leituras dos contadores de água, luz e gás.

Sem este documento, qualquer dano alegado no final será praticamente impossível de contestar.

E se o senhorio não devolver?

Passos por ordem de escalada:

1. Carta registada com aviso de receção — exigindo a devolução e fixando prazo (15–30 dias).
2. Reclamação no Balcão Nacional do Arrendamento ou no Portal da Habitação (mediação gratuita).
3. Injunção — procedimento simplificado para créditos comerciais ou civis até €15.000.
4. Ação judicial — última instância, com possível recurso à proteção jurídica.

Caução vs. seguro de renda

Alguns proprietários aceitam, em alternativa à caução, um seguro de fiança/renda contratado pelo inquilino. Custos típicos: €15–40/mês para um seguro que cobre 12 meses de renda. Útil para quem não tem liquidez para 2–3 meses de caução à entrada.

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Fontes: Código Civil art. 1037.º e segs.; jurisprudência sobre arrendamento. Conteúdo educativo, não substitui aconselhamento jurídico. Verificado para 2026.